Mnohí z Vás sa pýtajú, niektorí z Vás už majú aj odpoveď na otázku – Aký vplyv bude mať súčasná situácia okolo korona vírusu na trh s nehnuteľnostiami?
V tomto článku Vám nedám jednoznačnú odpoveď na tuto otázku, nakoľko veštiť budúcnosť neviem ani nemám stroj času. Scenárov je niekoľko a situácia sa môže meniť. Avšak niektoré modely správania predávajúcich a kupujúcich na trhu s nehnuteľnosťami si prejdeme, a Vy si tak môžete utvoriť názor aj sami.
Rozoberieme si niektoré faktory ktoré budú mať vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Budem sa venovať situácii v Bratislave, nakoľko o nej mám najväčší prehľad. Podobne na tom ale budú aj iné väčšie mestá kde je dopyt po bývaní dlhodobo vyšší ako ponuka.
V prvom rade každého napadne, kto bude tie byty kupovať ? Zníži sa predsa dopyt a tým pádom musia ísť aj ceny dole.
Nie je to však take jednoduché. Konkrétne bytov je dlhodobo nedostatok. Ponuku tvoria nové developerské projekty ktoré sa doteraz predávali z “papiera” teda klient si ich kúpil v rozpätí jedného až troch rokov pred dokončením. Ďalej sú tu second-hand byty – tie ktoré reálne existujú a vlastnia ich ľudia. Ich ponuka je dlhodobo nízka. Ceny nehnuteľností smerom hore v posledných rokoch poháňal hlavne nedostatok bytov v pomere k ich dopytu.
Zvýši momentálna situácia ponuku ? Vyrovná sa pomer medzi ponukou s dopytom?
Ponuka sa môže zvýšiť, nemusí to ale stačiť. Niektoré druhy nehnuteľností budú stále nedostatkovým tovarom.
Prejdeme si spoločne niekoľko faktorov ktoré budú tvoriť trh s nehnuteľnosťami v budúcich mesiacoch.
Súčasná situácia je charakterizovaná obavou o budúcnosť a neistotou, predovšetkým v oblasti zamestnania. Táto situácia môže odradiť predávajúcich ktorí sa chceli sťahovať do iného byvania, svoje rozhodnutie presťahovať sa ale presunú z dôvodu obáv čo bude v budúcnosti. Teda táto kategória ľudí zníži ponuku second hand nehnuteľností ktorých je dlhodobo nedostatok. Práve na tieto byty sa spoliehajú kupujúci ktorí nechcú, alebo nemôžu čakať niekoľko rokov na dokončenie developerských projektov.
Sú tu aj developeri, ktorí svoje projekty pozastavia, presunú, preprojektujú alebo úplne zrušia. Z dôvodu obáv o budúcnosť trhu a zníženia dopytu o ich byty ale aj z dôvodu obmedzenia čerpať pracovné sily zo zahraničia. Developeri sa môžu rozhodnúť svoje projekty rozdeliť na viac častí alebo postaviť jednoducho menej bytov. Schvaľovacie procesy na povolenie stavby trvajú dlhšie ako štandardne, pričom aj štandardná dĺžka schvaľovania nových stavieb je už roky terčom kritiky – proces je veľmi dlhý. Nová vláda by chcela tieto procesy skrátiť . Nakoľko trh sa spolieha z veľkej časti na nové developerské projekty ktoré majú dlhodobý nedostatok bytov aspoň z časti kompenzovať, môže súčasná situácia obmedziť stavbu nových bytov v budúcnosti. Ponuka od developerov sa prispôsobí situácii – teda zníži. Novostavby by si takto ľahšie udržali cenu.
Na toto je naviazané aj rozhodovanie kupujúcich, ktorí mali o developerské projekty záujem. Títo ľudia môžu mať obavy o dokončenie projektov. Tí ktorí chcú investovať sa môžu preorientovať na dokončené – second hand byty ako istejšiu investíciu. Tí ktorí mohli čakať na dokončenie developerského projektu lebo mali zatiaľ iné bývanie, môžu svoje rozhodnie prehodnotiť. Tiež sa môžu začať obzerať po bytoch ktoré sú už dokončené, prípadne kupujúci budú ochotní kupovať developerské projekty až po dokončení napr. hrubej stavby, kedy už čas do odovzdania nemusí byť tak dlhý.
Ďalej je tu relatívne veľké množstvo ľudí ktorí pracovali alebo žili v zahraničí, a vracajú sa späť na Slovensko. Je veľký predpoklad, že veľká časť z nich na Slovensku ostane aj keď pôvodne to neplánovali, či už dobrovoľne lebo tu budú mať lepšie podmienky, alebo ich k tomu donúti politická situácia. Títo ľudia spočiatku podržia trh s prenájmom. Neskôr môžu aj oni zvýšiť dopyt po nových bytoch.
Zníženie cien nehnuteľností spolieha na ľudí, ktorí nebudú schopní splácať hypotekárne úvery a budú musieť byty predať. Otázka je, či by však predaj ich situáciu riešil, nakoľko pri súčasných úrokových mierach ich hypotéka stále vyjde lacnejšie alebo porovnateľne s prenájmom podobného bytu. Ľudia tiež môžu prenajať časť svojho bytu a tak vykryť časť nákladov spojených s hypotekárnym úverom. Ak by mal byť toto hlavný faktor na zníženie cien, zrejme by títo ľudia ostali buď bez domova, alebo by museli ísť spať k rodičom, čo samozrejme nemusí byť možné. Nemyslím si, že z 20% ľudí na Slovensku sa stane bezdomovcami a práve ich byty predané pod cenu znížia cenu nehnuteľností.
Zníženie cien nehnuteľností tiež ráta s nižšou dostupnosťou nových hypoték, obmedzenie ich maximálnej výšky na 60% a teda menej ľudí hypotéku dostane v požadovanej výške. Veľa z nich v žiadnej výške. Tento faktor sa môže ale rýchlo zmeniť. Po uvoľnení situácie môžu banky svoju politiku upraviť a na naštartovanie trhu sa môžu rozhodnúť pre opätovné uvoľňovanie podmienok pre nové hypotekarne úvery. Naviac ak sa jedná o ľudí ktorí by mali záujem o kúpu nehnuteľností a finančne si to môžu dovoliť , ale hypotéku nedostanú z dôvodu prísnejších podmienok, títo ľudia pôjdu dočasne do prenájmu a podržia teda trh s prenájmom.
Prečo je trh s prenájmom dôležitý pre predajnú cenu nehnuteľnosti ?
Je to z dôvodu, že množstvo bytov ktoré sú prenajímané, sú kúpené na hypotekárny úver. Prenájom sa teda majiteľom oplatí pokiaľ pokrýva nájomné za byt platbu za hypotéku. Pokiaľ budú ľudia na tieto byty doplácať, môžu sa rozhodnúť ich začať predávať. Tento faktor by zrejme najvýraznejšie ovplyvnil ponuku nehnuteľností. Takýto ľudia by predávali ako prvý, nakoľko tieto byty nepotrebujú pre vlastné bývanie, nemajú k ním vzťah a nie sú pre nich nevyhnutné.
Z veľkej časti sa jedná o novostavby ktoré si nemohli dovoliť kúpiť ľudia, ktorí chceli bývať ihneď. Kupovali ich ľudia ako investíciu v niektorých z developerských projektov.
Tento fenomén by mohol zvýšiť ponuku novostavieb do ktorých je možné sa ihneď nasťahovať. Takéto byty sú extrémne žiadné, ich cena je vysoká. Takéto byty držia aj ceny starších bytov stále vysoko. Klienti by potom preferovali takéto byty, pred staršími alebo developerským projektom.
Tiež je dôležité spomenúť, že stále veľa mladých ľudí býva u rodičov do relatívne vysokého veku. Momentálna sa situácia na trhu s nehnuteľnosťami spomaľuje. Raz sa ale táto situácia uvoľní a ľudia ktorí predtým nakupovali byty priebežne a svoje rozhodnutia odkladali zvýšia dopyt nárazovo niekedy v budúcnosti.
Môj predpoklad teda je, že situácia môže zasiahnuť staršie byty, pôvodné stavy v menej zaujímavých lokalitách. Pôvodné stavy budú zaujímavé hlavne pre investorov ktorí byty prerobia a predajú. Takýto investori aby si vytvorili zisk musia kúpiť lacnejšie. Na cenu takýchto bytov bude zrejme vytváraný tlak, nakoľko dopyt o ne bude nižší a zároveň takéto byty sú väčšinou dedičstvom prípadne sú to byty obyvateľov s nižšími príjmami, ktorí môžu mať finančné problémy a sú nutení predať. Obe skupiny sú teda ľudia, ktorí budú musieť predať. Zároveň dopyt v tomto segmente budú subjekty, ktoré kúpiť nemusia a kúpia iba za výhodnú cenu.
Keď sa zamyslíme, že dopyt v posledných rokoch silne prevyšoval ponuku a uvážime, že tiež aj ponuka sa môže znížiť, rovnako ako dopyt, potom je možné, že ceny sa skôr stabilizujú a trh s nehnuteľnosťami sa spomalí. Po uvoľnení opatrení a ukľudnení situácie ale môže prísť nárazovito vlna nových kupujúcich ktorí už predtým dlho odkladali otázku bývania. Výrazný pokles cien je prianím mnohých, iba budúcnosť nám ukáže ako to v skutočnosti bude.
Spomalenie procesu predaja a opatrnosť ľudí spôsobí, že kvalitný realitný maklér bude ešte dôležitejší pre úspešný predaj alebo kúpu nehnuteľnosti.
Aké je teda moje odporučenie ?
Väčšinu ľudí pohyb na trhu s nehnuteľnosťami nemusí trápiť a je pravdepodobné, že tam patríte aj Vy … Prečo ?
Chcem si kúpiť svoje prvé bývanie
Pokiaľ chcete nehnuteľnosť kúpiť ako Vaše bývanie, je správny čas vždy. Investícia do vlastného byvania je správnym rozhodnutím a pri kúpe správnej nehnuteľnosti Vám v dlhodobom horizonte bude svoju hodnotu navyšovať a predaj bude možný kedykoľvek. Pokiaľ nevidíte svoju budúcnosť na ulici, tak za bývanie budeme zrejme vždy musieť platiť a bude patriť medzi naše esenciálne výdavky, či už vo forme nájomného alebo hypotéky. S kúpou tej správnej nehnuteľnosti Vám rád pomôžem.
Mám voľné finančné prostriedky, je vhodné investovať do nehnuteľnosti ?
Pokiaľ chcete kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu aby ste ochránili časť svojich úspor. Tiež je to pre Vás dobrý krok. Nehnuteľnosť je dlhodobo dobrou a bezpečnou investíciou. Trh prenájmu bude vždy fungovať v dobrej lokalite, o to viac v dobe keď budú hypotéky horšie dostupné. Je však dôležité dobre voliť lokalitu s tou najlepšou kupou Vám rád pomôžem.
Chcel by som sa presťahovať, je toto vhodná doba ?
Ak chcete predať Váš byt alebo dom z dôvodu sťahovania do inej nehnuteľnosti, je správny čas aj teraz. Je totiž jedno aké sú ceny, ak kupujete draho aj predáte draho a naopak. V tomto prípade je dôležité proces dobre nastaviť a zabezpečiť aby bol plynulý. Aj takýto proces aj v dnešných dňoch je možné ochrániť tak, aby ste nešli do rizika. Rád Vám aj s týmto pomôžem.
Zvažujem predaj bytu ktorý prenajímam…
Pokiaľ chcete predať byt ktorý prenajímate a je založený hypotekárnym úverom, pretože sa obávate, že ceny nájmov klesnú a Vy budete na byt doplácať. Tak teraz je ten správny čas kedy máte na trhu ešte malú konkurenciu a predaj nemusí trvať dlho. Neváhajte ma kontaktovať, pokiaľ ste sa takto rozhodli, je správny čas. Spoločne predáme byt za výhodnú cenu pre Vás a v krátkom čase.
Je dobrý nápad kupovať byt na prenájom cez hypotekárny úver ?
Kúpu bytu cez hypotekárny úver za účelom ďaľšieho prenájmu by som v dnešnej dobe doporučil iba v prípade naozaj výhodnej ponuky, napríklad bytu v pôvodom stave so samostatnými izbami, prípadne iná výhodná ponuka v lokalite s dobrou občianskou vybavenosťou. Pri takejto kúpe je nutné byť obozretný a prihliadnúť na niekoľko faktorov. Preto ak zvažujete takúto možnosť. Neváhajte ma kontaktovať.